Utredningen har haft i uppdrag att analysera dels effekterna av utökad frivillig beskattning vid lokaluthyrning, dels hur justeringsreglerna kan anpassas till EU-rätten samt att överväga införandet av frivillig beskattning vid fastighetsöverlåtelser.

Ingen ändring för lokaluthyrning

Utredningen föreslår inga utökade möjligheter till frivillig moms vid lokaluthyrning. Skälet är främst att hyresgäster utan avdragsrätt – exempelvis inom vård, utbildning och ideell sektor – annars riskerar ökade hyreskostnader.

Övertagande av rättighet och skyldighet att justera tas bort utom vid verksamhetsöverlåtelse

Nuvarande regler om övertagande av skyldigheten att justera tidigare ägares moms har bedömts vara oförenliga med EU-rätten. Utredningen föreslår därför att reglerna i mervärdesskattelagen om övertagande av rättigheten och skyldigheten att justera avdrag ska tas bort, utom vid verksamhetsöverlåtelser. Vid verksamhetsöverlåtelser träder förvärvaren i överlåtarens ställe och övertar därmed justeringsskyldigheten. Utredningen noterar dock att rättsläget vad gäller verksamhetsöverlåtelser är osäkert och bör utredas vidare.

Vid andra fastighetsöverlåtelser ska överlåtaren i stället justera tidigare gjorda momsavdrag för återstående del av justeringsperioden, eftersom överlåtelsen är momsfri.

Detsamma gäller för hyresgäster och bostadsrättsinnehavare som lämnar sin hyresrätt eller bostadsrätt utan att överlåta den till någon annan. Lokalen anses inte längre användas i hyresgästens/bostadsrättsinnehavarens momspliktiga verksamheten under återstoden av justeringsperioden. Hyresgäster eller bostadsrättshavare som har gjort avdrag för moms på ny-, till- och ombyggnation i sina lokaler ska därför justera tillbaka tidigare avdrag för varje år under återstoden av justeringsperioden.

Ny möjlighet till frivillig beskattning vid fastighetsöverlåtelse

För att undvika att överlåtaren ska behöva justera gjorda avdrag vid en fastighetsöverlåtelse införs en möjlighet att tillämpa frivillig beskattning vid fastighetsöverlåtelser, förutsatt att parterna kommer överens om det. Om överlåtelsen sker med frivillig beskattning blir överlåtelsen momspliktig. Överlåtaren behöver då inte återbetala gjorda momsavdrag genom negativ justering och motsatsvis kan överlåtare som saknat avdragsrätt få tillbaka moms genom positiv justering. Förvärvaren får avdrag för momsen på överlåtelsen i den mån fastigheten används i momspliktig verksamhet. Avdraget hos förvärvaren omfattas därefter av justeringsreglerna.

Förutsättningar för att tillämpa frivillig beskattning

Frivillig beskattning vid fastighetsöverlåtelser kräver bland annat att förvärvaren avser att varaktigt (minst ett år) använda fastigheten i verksamhet som ger avdragsrätt eller återbetalningsrätt (oavsett dess omfattning) eller vid överlåtelse till/från stat eller kommun. Köpeskillingen måste uppgå till mint 50 procent av taxeringsvärdet och överlåtarens positiva justeringsbelopp får inte överstiger 25 procent av köpeskillingen exklusive moms. Vidare föreslås att omvänd betalningsskyldighet ska gälla i syfte att minska likviditetspåfrestningen hos förvärvaren samt för att undvika skatteundandragande.

Frivillig beskattning ska dock inte kunna tillämpas vid överlåtelse av fastigheter som innehåller stadigvarande bostäder eller vid överlåtelse av nya anläggningar och byggnader före första användning. Detta innebär bland annat att byggföretag som ingår exploateringsavtal med kommun inte längre kan överlåta infrastrukturanläggningar mot en justeringshandling, vilket medför att moms blir en kostnad i dessa fall.

Länk till SOU: Mervärdesskatt vid uthyrning och överlåtelse av fastighet – Regeringen.se

Vår kommentar

Utredningens förslag gällande övertagande av rättighet och skyldighet att justera motsvarar i princip det förslag som framfördes tidigare i Finansdepartementets promemoria i januari 2023. Skillnaden är att frivillig beskattning föreslås införas för att mildra de ekonomiska konsekvenser som obligatorisk justering annars skulle ha medfört.

Enligt vår uppfattning innebär förslaget en försämring mot dagens regler om övertagande av rättighet och skyldighet att justera då vissa fastighetsöverlåtelser samt flytt från lokaler kommer att trigga en justeringsskyldighet. Eftersom många fastighetsöverlåtelser har en pågående uthyrningsverksamhet och därmed enligt vår bedömning får anses utgöra en verksamhetsöverlåtelse i EU-rättslig mening är det begränsade fall av överlåtelser som kommer att trigga en skyldighet att justera moms. Att hyresgäster eller bostadsrättsinnehavare som bedriver en fullt ut momspliktig verksamhet ska behöva återbetala momsavdrag på egna investeringar genom justering under återstoden av justeringstiden är dock en orimlig effekt som vi anser står i strid med neutralitetsprincipen. Någon möjlighet att överlåta investeringarna med frivillig beskattning för att undvika en sådan justering har inte heller föreslagits.

Även om det kan tyckas vara konsekvent att behandla övertagande av rättighet och skyldighet att justera på samma sätt, bör det framhållas att det endast är skyldigheten att justera annans moms som har ansetts oförenlig med EU-rätten. Det kan också noteras att mervärdesskattelagen alltjämt tillåter att en förvärvare, i stället för att justera, kan göra ett s.k. retroaktivt avdrag för tidigare ägares ej avdragna moms på ny-, till- och ombyggnation, förutsatt att lokalen används för uthyrning med frivillig beskattning och inte har tagits i bruk efter byggåtgärderna. Att inskränka övertagandet av rättigheten att justera framstår därför som inkonsekvent i förhållande till det s.k. retroaktiva avdraget och innebär att avdragsmöjligheten i praktiken begränsas till situationer med lokaluthyrning med frivillig beskattning, och inte till annan momspliktig användning av lokaler, såsom exempelvis uthyrning av garage. Vid infrastrukturprojekt uppstår även en skillnad om överlåtaren är ett byggföretag eller en ren fastighetsägare. Byggföretag som bygger i egen regi kan överföra momskostnaden (uttagsmoms) till kommunen, som därigenom kan återfå momsen. För en fastighetsägare utan byggverksamhet uppstår däremot en momskostnad eftersom momsen inte kan överföras genom en justeringshandling till kommunen.

Nu avvaktar vi att förslaget skickas ut på remiss.

Hör gärna av er om ni vill diskutera förslaget närmare:
Britta Nordström, 070-384 70 73, britta.nordstrom@tellustax.com
Andreas Månsson, 070-318 96 57, andreas.mansson@tellustax.com
Andreas Nilsson, 070-300 17 62, andreas.nilsson@tellustax.com
Tomas Karlsson, 070-664 16 61, tomas.karlsson@tellustax.com